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深圳“万人摇”网红豪宅收官,房价八年每平涨近10万,打新客却看不上了

本文来源:时代财经 作者:林心林

图片来源:图虫创意

曾引起"万人摇"的网红豪宅盘,迎来了谢幕时刻。

6 月 15 日,造势许久的华润城最后一批房源公布了入围结果。结合此前披露信息,华润城此次推出华润城润玺二期、润府三期合计 344 套房源,均价 13.2 万元 / 平方米,诚意登记报名总人数 1108 批。

经过审核,有 746 批复审入围客户,比例超 2:1,不足三倍的认购比例意味着此次华润城打新不需要看积分。

最终,华润城入围并完成保证金冻结客户 589 批,中签率约为 58.4%,考虑到弃选率,预计此次入围者买到房子的几率还会更大。

若放在当下的楼市,这一中签率表现并没不算差劲,但对于现象级网红豪宅盘来说,显然有些"辜负"其过往的美名。

从 2014 年首次开盘至今,华润城创造了许多楼市记忆,雨中排队、万人摇号、数次日光、代持风波等等,一旦新房入市必引来热议。在这八年间,华润城实现了房价五年涨三倍的奇迹,但也在市场转冷中面临日光神话终结。

"华润城已经跌落神坛了,神盘成为历史了。"曾经参与过润玺一期打新的买家彭欣感叹道。

就在华润城推出最后一批住宅房源的同时,深圳有 7 个新盘、累计 3082 套新房拿到预售证,迎来浩浩荡荡的新盘入市潮。而截至 6 月中旬,海德园仍是今年深圳楼市唯一一个需要积分制的楼盘。

日光盘走下神坛,如今中签率达五成

在深圳的网红盘名单里,华润城绝对是可以霸榜的角色。

最早在 2007 年,华润置地以 60 亿元拿下大冲村旧改,整个项目建筑面积 280 万平方米,是彼时广东最大的旧改项目,片区房价在 9000 元 / 平方米;2011 年,华润置地开始针对大冲村项目进行全面操刀改造,约 1500 栋破旧建筑被拆除。

此后十年间,这个位于南山科技园的村落摇身一变,成为深圳高新区的重要配套基地,高收入群体聚集、城市主干道交汇、万象天地商业配套,片区的房价随之不断推高。

作为大冲村商品住宅部分的华润城,便见证了这一楼市神话。

2014 年 10 月,华润城推出润府一期产品,均价 4.7 万元 / 平方米,开盘当日售罄;2015 年,润府二期以最低单价 6 万元 / 平方米入市,同样开盘售罄。

2018 年润府三期的开盘,擦出了深圳楼市的一团火花。虽然彼时新盘入市均价已涨到了 8.5 万元 / 平方米,但润府一期的二手挂牌价已经超过 10 万元 / 平方米,"打中即赚 500 万元"的价差套现空间,吸引了上万名购房者雨中排队选房,也是在此之后深圳明确规定新盘认筹人数不得超过房源数的三倍。

2020 年,润玺一期的入市将这场造富运动推至高潮。当时推售的 1171 套房源备案均价已经达到了 13.1 万元 / 平方米,近 5 万元 / 平方米的价差还是吸引了 9687 批客户认筹,中签率仅为 12%。

在 2021 年之前,华润城延续了近七年的"开盘即日光"的纪录。

直到当年 12 月,润玺二期的开盘让这一纪录戛然而止。2021 年 12 月,润玺二期以均价 13.2 万元 / 平方米的价格入市,推售 1024 套房源,仅吸引 1486 批客户认筹,开盘当日仍剩余 200 套房源。

此后,华润置地用了半年的时间才得以售罄。这半年,华润城开启了全民营销卖房,经纪人推荐新客户购买可获得 5000 元 / 套的税前奖励。

"前两个月,我路过大冲村的时候,还看到一个硕大的润玺二期广告牌,没想到华润城都开始自降身价了。"彭欣称。直到今年 5 月底,华润城官方宣布润玺二期已售罄,距离开盘已过去半年。

6 月 10 日,华润城开启了最后一期共 344 套房源的诚意登记,户型为 120 平方米,均价与去年持平。早在开售之前,针对此次华润城需不需要积分、会不会日光的讨论就不断——有拥护者认为,华润城是深圳楼市最后的倔强;但也有人认为,华润城已跌落神坛。

改善买家李莉在纠结了半个月后,最后没有参与华润城打新。李莉告诉时代财经,她考虑得比较多的是自住因素,而新推的润玺二期,是华润城几期项目中容积率最高的,且靠近沙河西路,担心噪音影响比较大。

"华润城现在房子密密麻麻,居住人员也很杂,说好的豪宅呢?"李莉称。

打新热情下降,深圳新盘入市打折抢客

除了对产品的考虑,浇灭买房者、投资客们参与华润城打新热情的,更多是当前的市场行情。

放在过去几年,打新空间大、房价增长快,是华润城受热捧的主要原因。

从华润城润府一期开盘至今,华润城住宅的一手均价已从最早的 4.7 万元 / 平方米涨到了 13 万元 / 平方米,二手房价更一度超过 18 万元 / 平方米,八年间涨了三倍多。以华润城一期业主为例,转手能赚上千万。

然而,各种调控政策及市场下行背景下,目前华润城的二手成交价已下探至 16 万元 / 平方米左右,相比高峰期跌去了十分之一;价差也从 5 万元 / 平方米缩小至 3 万元 / 平方米。若加上二手交易时的税费、中介费成本,以及交房期、锁定期的持有成本,华润城的投资生意明显没有以前那么"香"了。

"华润城的价值确实已消耗得差不多,片区也好、楼盘也好,往往是在最开始入市的时候价格投资价值最高。"深职院房地产研究所所长邓志旺说道。

邓志旺还提及,因为囤积了不少投资客,所以华润城的二手房供应量很大,随着调控政策落实,二手房价格回落,目前华润城打新价差缩小、流动性变差。

事实上,不止华润城这个神盘,如今深圳整体的打新都面临着与前两年迥然不同的情况。

" 2020 年任何一个住宅新盘出来都是要靠积分,比如火了两年的光明片区、西乡沙井等等,现在市场冷静下来了,很少出来所谓的网红盘了,开发商给的佣金都变高了。"深圳南山中介王明说道。

王明表示,最近像华润城这种有一定价差的楼盘还是会引起一定关注度,有三四个买家也会找他咨询,但是买家的心态都不那么着急了。买家李莉就表示,最近深圳有许多预算内的新房推出,选择很多,自己准备慢慢挑,"接下来可能先去参与宝安都市茗荟的打新。"

截止 6 月 14 日,深圳 6 月已有 7 个新盘、累计 3082 套新房拿到预售证,包括京基智农山海公馆、华润城润玺二期花园、深业云筑、招商雍和府、观月台等。此外,福田中心天元、安都市茗荟二期等楼盘也将在近期取证。

根据深圳住建局公布的数据,6 月深圳或将有 31 个新盘待入市。此前 5 月,克而瑞数据显示共 11 个住宅项目开盘,合计推货 4394 套。

对比今年一季度仅仅 7 个住宅项目入市,近期深圳迎来了今年第一波推盘入市高潮。

供应端火热,整体去化率却平平。克而瑞数据显示,深圳 5 月份成交量价齐跌,成交均价 66276 元 / 平方米,环比下跌 8.4%,新盘去化处于低位、项目分化加剧,豪宅盘海德园 A 区、招商仕林臻邸热销,但不少住宅新盘的认筹人数不足 1:1、开盘去化不到一半,甚至不少无需摇号。

此外,开发商为了抢客,甚至不少总价 500 多万元的刚需盘推出了促销打折的信息,如位于光明的特发观月台推出 9.1 折;招商雍和府则推出总价减 3 万元 / 套。

"总体来看,整个深圳市场有所回暖,但是并没有明显的改善,而且最近的新盘也比较多、楼盘竞争激烈,市场还是处于一个比较焦灼的状态。"邓志旺说道。

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